● Din septembrie 2025, tranzacțiile lunare cu locuințe au fost în scădere față de anul anterior
● Așteptările privind dobânzile au dus la un comportament mai prudent al potențialilor cumpărători
Volumul creditelor ipotecare acordate anual de băncile din România, în care sunt incluse și creditele de refinanțare, a crescut de aproape trei ori între 2021 și 2025, însă a scăzut cu 6% într-un interval de șapte luni după majorarea TVA la 21% la 1 august 2025, potrivit datelor raportate de Banca Națională a României și analizate de Storia, platforma imobiliară cu cele mai multe anunțuri din România.
Piața imobiliară din România traversează o perioadă de scădere din punct de vedere al numărului de tranzacții cu locuințe, tendință care a debutat în septembrie 2025, la o lună după ce cota redusă de TVA de 9% a fost eliminată, iar cota standard de TVA a crescut de la 19% la 21%. Astfel, datele publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) arată că în 2024 au fost tranzacționate aproape 169.000 de locuințe, cu 6,6% mai multe comparativ cu 2023, pentru ca în 2025 numărul tranzacțiilor să scadă cu 5,4%, la aproape 160.000.
În primele opt luni ale anului 2025, piața imobiliară din România a înregistrat o evoluție similară cu aceeași perioadă din 2024, cu o creștere de 0,4%, la aproape 106.000 de tranzacții. Începând din luna septembrie, numărul de tranzacții cu locuințe a scăzut în fiecare lună comparativ cu luna similară a anului precedent. Astfel, în perioada septembrie 2025 - martie 2026, au fost tranzacționate 84.242 de locuințe, în scădere cu 15,8% comparativ cu cele 100.097 de unități din perioada septembrie 2024 - martie 2025.
Tendința de scădere este vizibilă și în datele colectate de pe platforma Storia: în primele șapte luni ale anului, numărul de vizitatori care au contactat vânzători pentru achiziția de locuințe a crescut cu 2% față de aceeași perioadă a anului anterior, pentru ca în intervalul august 2025 - martie 2026 să se înregistreze o scădere de 8% de la an la an.
Evoluția creditelor ipotecare în raport cu tranzacțiile
Scăderea numărului de tranzacții se reflectă și în datele despre evoluția creditelor ipotecare acordate populației de către băncile comerciale. Potrivit datelor furnizate de BNR, valoarea creditelor noi și de refinanțare a crescut de aproape trei ori într-un interval de numai cinci ani, de la 21 miliarde de lei în 2021 la 58,2 miliarde de lei în 2025. Și în acest caz se observă însă o schimbare semnificativă după majorarea TVA. Astfel, în primele opt luni din 2025, valoarea cumulată a creditelor noi și de refinanțare acordate de bănci a fost de aproape 39,7 miliarde de lei, cu 29,6% peste valoarea creditelor noi și de refinanțare acordate în primele opt luni din 2024.
Ulterior, în perioada septembrie 2025 - februarie 2026 (ultima lună pentru care există date de la BNR), valoarea creditelor noi și de refinanțare a fost de 26,9 miliarde de lei, în scădere cu 6,3% comparativ cu intervalul septembrie 2024 - februarie 2025.
Refinanțarea explică o mare parte din creșterea volumelor de creditare
O mare parte din volumul creditelor ipotecare este reprezentată de creditele de refinanțare. De altfel, refinanțarea este o strategie potrivită atunci când dobânzile pentru creditele noi sunt mai mici decât dobânda în vigoare pentru creditul ipotecar contractat anterior. Volumul creditelor noi, fără includerea celor contractate pentru refinanțare, poate fi estimat pe baza soldului total al creditelor pentru locuințe, care reprezintă valoarea totală a creditelor ipotecare în derulare.
Deși volumul creditelor ipotecare noi și refinanțărilor a crescut puternic în ultimii ani, impactul asupra pieței este mult mai temperat la nivelul soldului total. Concret, datele BNR arată că, în timp ce volumul creditelor noi și de refinanțare a crescut cu 177% între 2021 și 2025, soldul total al creditelor pentru locuințe a avansat cu doar 16,5%, de la 100,7 miliarde de lei în 2021 la 117,3 miliarde de lei în 2025. Practic, diferența de peste 7 miliarde de lei reprezintă aproximativ 12% din totalul creditelor ipotecare nou acordate în 2025.
„Sondajele realizate de Storia arată că o treime dintre persoanele aflate în căutarea unei locuințe au amânat sau au renunțat la achiziție după modificările fiscale din 2025, în timp ce aproape jumătate dintre respondenți anticipau scăderi ale dobânzilor la creditele ipotecare în 2026. Acest lucru sugerează că interesul pentru cumpărare rămâne prezent, însă o parte din potențialii cumpărători aleg să amâne decizia, în așteptarea unor condiții de finanțare mai favorabile. Evoluția pieței va depinde în mare măsură de contextul economic și de direcția dobânzilor”, a declarat Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate Europe, OLX Group (Storia și OLX Imobiliare în RO).
Dobânzile au avut variații limitate în ultimii ani
Datele BNR arată că, în ciuda temperării volumului de credite ipotecare în a doua parte a lui 2025, nivelul dobânzilor a rămas relativ stabil în ultimii ani. De exemplu, valoarea maximă a indicelui IRCC a fost de 5,99% în 2024 și de 6,06% în 2025, ceea ce înseamnă o variație minimă de la un an la altul. În același timp, Dobânda Anuală Efectivă (DAE) pentru creditele ipotecare noi a fost de 7,41% în 2022, a crescut la 7,9% în 2023, a coborât ușor la 7,79% în 2024, iar în 2025 s‑a situat, în medie, la 7,48%, potrivit datelor BNR.
De altfel, un sondaj realizat de Storia în luna octombrie 2025 pe un eșantion de 995 respondenți a scos în evidență că 22% dintre persoanele care intenționau să cumpere o locuință au amânat decizia din cauza majorării TVA-ului, în timp ce 11% au renunțat complet la această variantă. Cu alte cuvinte, o treime dintre respondenți au decis să amâne sau să renunțe la cumpărarea unei locuințe în urma acestei schimbări legislative.
De asemenea, un alt sondaj realizat de Storia, din decembrie 2025 pe un eșantion de 2.608 respondenți, a arătat că 23% dintre aceștia anticipau scăderi semnificative ale dobânzilor la creditele ipotecare pe parcursul anului 2026, în timp ce 20% se așteptau la scăderi ușoare. Cu alte cuvinte, 43% dintre respondenți anticipau scăderi pentru dobânzile solicitate de bănci pentru creditele ipotecare, o tendință care se observă de altfel și în datele BNR pentru primele luni ale anului 2026.
Așteptările privind inflația și dobânzile se reflectă în deciziile de creditare
Aceste așteptări au fost justificate inclusiv de previziunile anterioare ale BNR cu privire la scăderea treptată a inflației, ceea ce ar permite o scădere a dobânzii de politică monetară, care are valoarea de 6,5% din august 2024. Cu toate acestea, declanșarea conflictului militar din Iran în 28 februarie 2026 a generat o creștere a prețurilor la carburanți, ceea ce a determinat BNR să anticipeze că rata anuală a inflației va crește în perioada martie - iunie 2026 la valori mai ridicate decât cele anticipate anterior.
De altfel, Institutul Național de Statistică a anunțat că inflația a ajuns la 9,87% în martie 2026, ceea ce marchează a opta lună consecutivă de creștere a prețurilor, astfel că pragul psihologic de 10% ar putea fi depășit în următoarele luni.
În luna februarie, Banca Națională a României a revizuit în creștere, de la 3,7% la 3,9%, rata inflației pentru finalul anului 2026, cu o marjă de eroare de +- 2%, însă respectarea acestei ținte a devenit incertă ca urmare a situației geopolitice globale.
Costul vieții rămâne un criteriu important în evaluarea orașelor
Această evoluție a tranzacțiilor și creditării ipotecare are loc într-un context în care Indexul Storia arată o stabilitate a scorurilor marilor orașe în ultimul an. Indexul, lansat în 2022, măsoară calitatea vieții la nivel de cartier combinând date obiective – calitatea aerului, traficul, accesul la repere urbane, prețuri imobiliare – cu percepția locuitorilor privind siguranța, curățenia, transportul sau costul vieții.
La nivel național, datele din Index Storia arată că orașele cu prețuri de cerere mai ridicate sunt, de regulă, și cele în care locuitorii sunt mai puțin mulțumiți de costul general al vieții. Cluj-Napoca, de exemplu, are cel mai mare scor la indicatorul Imobiliare (53,47 din 100) la nivel național – calculat pe baza prețurilor din anunțuri –, dar unul dintre cele mai scăzute scoruri la percepția privind costul general al vieții (55,44) la nivel național. Și în București, al doilea oraș ca scor imobiliar la nivel național (32,29), percepția privind costul vieții este în jurul mediei naționale (59,51). La polul opus, orașele cu cel mai ridicat scor la percepția privind costul general al vieții – Sibiu (scor imobiliare: 19,75, scor cost general al vieții: 66,01), Râmnicu Vâlcea (15,22 / 64,53) sau Brașov (27,62 / 64,42) – reușesc un echilibru mai bun între prețurile de cerere și percepția locuitorilor asupra costului general al vieții. Altfel spus, acolo unde prețurile din anunțuri sunt mai mari, locuitorii resimt presiunea nu doar asupra costului locuirii, ci asupra costului vieții în ansamblu. Pe de altă parte, datele din Index Storia arată că prețurile de cerere pentru achiziție nu reflectă doar caracteristicile locuinței în sine, ci și nivelul de conectivitate și infrastructură. În orașele și cartierele cu prețuri mai ridicate, locuitorii beneficiază, de regulă, de un acces mai bun la transport, servicii și puncte de interes – indicatori care contează tot mai mult în decizia de achiziție a unei locuințe.
***
Despre Storia
Storia e platforma imobiliară cu cel mai mare număr de anunțuri de vânzare și închiriere din țară și își propune să aducă mai multă claritate pe piața imobiliară. E locul unde mii de proprietari, agenți imobiliari și dezvoltatori își prezintă ofertele. Storia își propune să îi sprijine pe cei care caută locuința potrivită, oferind instrumente și informații valoroase despre piața imobiliară, cu scopul de a-i ajuta să ia decizii informate. În 2022, Storia a lansat un instrument care analizează calitatea vieții în cartierele din România. Indexul Storia (inițial T.R.A.I.) oferă un scor de la 0 la 100 pentru fiecare cartier, pe baza a 17 criterii importante pentru români. Acestea includ atât date obiective – precum traficul, calitatea aerului sau prețul locuințelor – cât și percepții subiective, colectate printr-un studiu aflat în desfășurare, la care au răspuns peste 110.000 de persoane. Printre aspectele evaluate se numără siguranța, curățenia, liniștea sau accesul la piste de biciclete. Scopul este ca oamenii să aibă o imagine mai clară asupra cartierelor în care trăiesc sau în care se gândesc să se mute.