31.500 de lei pe lună, venitul minim necesar pentru a închiria o locuință de lux în România

În mod uzual, pe piața imobiliară nu există un prag predefinit de preț pentru identificarea proprietăților de lux, întrucât prețurile de vânzare și chiriile au valori care variază în timp în funcție de numeroși factori, inclusiv pe baza raportului dintre cerere și ofertă.

Din acest motiv, specialiștii de pe piața imobiliară consideră că piața locuințelor de lux este formată din cele mai scumpe 5% dintre proprietățile imobiliare disponibile la vânzare sau la închiriere, care se adresează astfel unui public specific. Prin urmare, prețul mediu al proprietăților sau chiriilor din acest segment este considerat prețul sau chiria unei locuințe de lux la momentul respectiv.

 

Datele centralizate de pe platforma imobiliară Storia arată că la nivel național au existat, în primele 7 luni ale anului, aproximativ 8.600 de locuințe disponibile pentru închiriere care se încadrează în segmentul de lux pe baza metodologiei prezentate anterior.

Cu toate acestea, locuințele de lux plasate pe segmentul de închirieri au o distribuție inegală pe teritoriul țării, fapt care reflectă dezvoltarea economică inegală a regiunilor. Astfel, București atrage peste 5.000 de oferte de închiriere pentru locuințe de lux, la care se adaugă alte peste 1.400 de locuințe în județul Ilfov și peste 1.000 de locuințe în județul Cluj.

În total, 86% dintre locuințele de lux disponibile pentru închiriat la nivel național se află în București și județele Ilfov și Cluj, iar aproape 98% dintre anunțurile naționale sunt concentrate în București și cele mai dezvoltate 9 județe ale țării.

 

Potrivit datelor centralizate, chiria minimă pentru o locuință de lux este de 1.500 de euro în fiecare dintre cele 10 județe care acoperă 98% din numărul total de anunțuri din categoria locuințelor de lux. Diferențe semnificative apar însă la chiria maximă, ca urmare a existenței pe piață a unor locuințe de lux atipice, pentru care proprietarii solicită sume semnificativ mai mari decât media. De exemplu, chiria maximă solicitată pentru o locuință de lux este de 18.700 de euro în Timiș, 17.000 de euro în București sau 15.000 de euro în Constanța.

Cea mai mare chirie medie raportată în cele 10 județe analizate este de aproximativ 2.800 de euro pe lună și este valabilă pentru județul Ilfov. Urmează la mică distanță locuințele de lux din București, cu o chirie medie de aproximativ 2.600 de euro, și cele din județul Constanța, cu o chirie medie de peste 2.500 de euro.

În schimb, chiria medie pentru o locuință de lux din județele Cluj și Brașov este de aproximativ 2.100 de euro pe lună, mai mică decât în București, în ciuda faptului că reședințele de județ sunt cele mai scumpe la nivel național din punctul de vedere al prețului mediu pe metru pătrat pentru locuințele disponibile la vânzare. Aceeași chirie medie este și în Timiș, în timp ce în Sibiu este de aproape 2.000 de euro. Singurul județ din top 10 în care chiria medie este mai mică de 2.000 de euro este Bihor.

Prețurile medii de mai sus sunt valabile la nivel cumulat pentru apartamente și case, iar o analiză bazată strict pe piața apartamentelor de lux oferă rezultate ușor diferite. Într-un astfel de scenariu, cea mai mare chirie medie pentru un apartament de lux este de departe în București, cu puțin peste 2.000 de euro pe lună.

În spatele Bucureștiului se află județul Constanța, cu o chirie medie de aproape 1.800 de euro, în timp ce apartamentele de lux din Brașov și Ilfov sunt ușor mai accesibile, cu chirii de aproximativ 1.700 și, respectiv, 1.600 de euro. În mod paradoxal, cea mai accesibilă chirie pentru un apartament de lux este în Cluj (aproape 1.500 de euro), în ciuda faptului că în Cluj-Napoca sunt cele mai mari chirii medii din țară dacă sunt luate în calcul toate proprietățile disponibile, indiferent de preț.

În cazul caselor, regiunea București-Ilfov este singura care are un număr relevant de proprietăți de lux disponibile pentru închiriere. Astfel, chiria medie pentru o casă de lux este de aproape 5.900 de euro pe lună în București și depășește 5.400 de euro în Ilfov. Cu alte cuvinte, chiriile medii pentru casele de lux sunt de aproape trei ori mai mari comparativ cu chiriile medii pentru apartamente de lux atât în București, cât și în Ilfov.

 

Chiria unei proprietăți de lux depinde de numeroși factori, de la poziționarea geografică până la suprafața utilă și facilitățile suplimentare disponibile.

Una dintre cele mai scumpe proprietăți de lux de închiriat este o vilă din Otopeni cu 9 camere și o suprafață utilă de 727 de metri pătrați, pentru care proprietarul solicită 20.000 de euro pe lună. Construită în 1997, vila are demisol, parter, etaj și mansardă, iar bucătăria impresionează printr-o suprafață utilă de 49 de metri pătrați. De asemenea, dormitorul matrimonial are 47 de metri pătrați, iar mansarda oferă un living spațios, trei dormitoare și o baie cu acces separat.

Printre proprietățile de lux disponibile la închiriere în București se numără un apartament cu 5 camere și peste 300 de metri pătrați dintr-un complex rezidențial din zona Floreasca, One Mircea Eliade, care beneficiază de priveliște panoramică spre parc și lac. Apartamentul include patru dormitoare și un living cu pereți vitrați pe toată înălțimea. Chiria solicitată pentru această proprietate este de 12.100 de euro pe lună.

Pentru 7.000 de euro se poate închiria și un apartament cu 4 camere și 168 de metri pătrați în aceeași zonă. Locuința este situată la etajul 3 și iese în evidență prin terasa de 70 de metri pătrați accesibilă din orice cameră, dar și prin cele 4 băi disponibile și spațiile generoase de depozitare.

Între timp, în Ilfov este disponibil și un penthouse cu 5 camere și 230 de metri pătrați situat la etajul 4 din 4 al unui imobil construit în 2022. Una dintre particularități este că liftul oferă acces direct în apartament, iar în interior există 3 dormitoare, 3 băi, dressing și o terasă de 70 de metri pătrați. Chiria solicitată este de 5.500 de euro pe lună.

De asemenea, în Cluj-Napoca este disponibil la închiriere, în cartierul Gruia, un penthouse care include două terase. Astfel, imobilul este conceput pe două etaje, cu o terasă de 68 de metri pătrați cu jacuzzi și baie dedicată la etajul superior, în timp ce primul nivel dispune de două dormitoare, living și o terasă de 21 de metri pătrați. 

 

Pentru a analiza venitul necesar pentru a închiria o proprietate de lux în România am luat în calcul ca valoarea chiriei să reprezinte 30% din venit, întrucât același procent este utilizat în mod uzual pe plan internațional pentru gradul de îndatorare al unui credit ipotecar contractat pentru achiziționarea unei locuințe de lux.

Într-un astfel de scenariu, ai nevoie de un venit lunar de cel puțin 31.500 lei pentru a-ți permite să închiriezi o locuință de lux în România, echivalentul a aproximativ 6.200 de euro. Această sumă este valabilă pentru o locuință de lux în județul Bihor, cu municipiul de reședință în Oradea.

Venitul minim necesar crește însă rapid în alte județe din Transilvania, întrucât ajunge la 34.800 lei în Sibiu și depășește 35.000 lei în Timiș și Brașov, pentru ca în Cluj să fie de aproape 36.600 lei. Între timp, venitul minim necesar depășește pragul de 40.000 lei în trei regiuni din țară: Constanța (42.900 lei), București (44.300 lei) și Ilfov (47.500 lei). Cu alte cuvinte, cel mai mare venit este necesar în regiunea București-Ilfov, cea în care se află și marea majoritate a locuințelor de lux disponibile pentru închiriere.

Iată principalele repere pentru închirierea unei proprietăți de lux în România în București și cele 9 județe incluse în analiză:

●      Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.809 euro

●      Venit minim net lunar necesar: 47.518 lei

●      Salariu mediu net în județul Ilfov: 5.326 lei

●      Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.621 euro

●      Venit minim net lunar necesar: 44.338 lei

●      Salariu mediu net în București: 6.690 lei

●      Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.537 euro

●      Venit minim net lunar necesar: 42.917 lei

●      Salariu mediu net în județul Constanța: 4.840 lei

●      Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.289 euro

●      Venit minim net lunar necesar: 38.722 lei

●      Salariu mediu net în județul Prahova: 4.780 lei

●      Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.177 euro

●      Venit minim net lunar necesar: 36.827 lei

●      Salariu mediu net în județul Iași: 5.177 lei

●      Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.162 euro

●      Venit minim net lunar necesar: 36.573 lei

●      Salariu mediu net în județul Cluj: 6.245 lei

●      Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.119 euro

●      Venit minim net lunar necesar: 35.846 lei

●      Salariu mediu net în județul Brașov: 5.214 lei

●      Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.110 euro

●      Venit minim net lunar necesar: 35.694 lei

●      Salariu mediu net în județul Timiș: 6.649 lei

●      Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.056 euro

●      Venit minim net lunar necesar: 34.780 lei

●      Salariu mediu net în județul Sibiu: 5.667 lei

●      Chiria medie a unei proprietăți de lux: 1.864 euro

●      Venit minim net lunar necesar: 31.532 lei

●      Salariu mediu net în județul Bihor: 4.506 lei

Raportat la venituri, accesibilitatea închirierii locuințelor de lux diferă semnificativ de la un județ la altul. Cele mai recente date despre venitul mediu net pe județe au fost publicate de Institutul Național de Statistică pentru luna noiembrie 2024. 

Analiza ofertei de locuințe de lux acoperă primele 7 luni ale anului, motiv pentru care calculele rezultate oferă o perspectivă realistă cu privire la gradul de accesibilitate al acestui segment din piața imobiliară.

 

Pentru locuitorii din Timiș este cel mai ușor să închirieze o locuință de lux, iar principala explicație este că salariul mediu net din acest județ este cel mai mare din România cu excepția Bucureștiului: 6.649 lei pe lună. În același timp, chiriile pentru proprietățile de lux sunt printre cele mai mici dintre cele 10 județe incluse în analiză. Astfel, un locuitor din Timiș are nevoie de un venit care să echivaleze cu 5,4 salarii medii pentru a-și permite să închirieze o locuință de lux.

Într-o situație asemănătoare se află și locuitorii din județul Cluj, care au nevoie de venituri echivalente cu 5,9 salarii medii nete pe lună, în timp ce pentru locuitorii din Sibiu venitul necesar urcă la 6,1 salarii medii nete.

Chiar dacă beneficiază de cel mai mare salariu mediu net pe țară (6.690 lei), bucureștenii ocupă doar locul 4 în topul accesibilității, ca urmare a faptului că plătesc și cele mai mari chirii pentru proprietăți de lux, cu excepția celor din județul Ilfov. Astfel, un bucureștean trebuie să câștige de 6,6 ori mai mult decât salariul mediu pentru a-și permite închirierea unei locuințe de lux.

 

Cu toate acestea, bucureștenii au un grad de accesibilitate superior vecinilor din județul Ilfov, care ocupă de altfel ultima poziție în acest top. Astfel, județul care înconjoară Bucureștiul are cele mai scumpe proprietăți de închiriat, în timp ce la salariul mediu este doar pe locul 5, motiv pentru care locuitorii au nevoie de echivalentul a 8,9 salarii medii lunare.

Totuși, există două mențiuni importante legate de Ilfov: numeroase persoane care locuiesc în acest județ obțin în realitate veniturile în București, astfel că impactul financiar real pentru închirierea unei locuințe este mai mic. În plus, în județul Ilfov, 27% dintre proprietățile de lux disponibile pentru închiriere sunt case, de departe cea mai mai mare proporție la nivel național, iar acestea sunt în general mai scumpe decât apartamentele.

Tot de 8,9 salarii medii nete au nevoie și locuitorii din Constanța pentru a închiria o astfel de proprietate. Aici, salariul mediu net este printre cele mai mici dintre cele 10 județe analizate (4.840 lei), dar în același timp chiriile sunt printre cele mai mari (2.500 de euro). Totuși, și aici există o mențiune importantă: o parte dintre proprietățile de lux de închiriat sunt poziționate la malul mării și atrag mai degrabă persoanele cu venituri mari din București sau Cluj interesate să închirieze o locuință de lux cu rol de casă de vacanță.

Între timp, prahovenii au nevoie de 8,1 salarii medii nete pentru a-și permite o astfel de chirie, iar locuitorii din Iași, Bihor și Brașov au nevoie în general de echivalentul a 6,9 - 7,1 salarii medii nete pentru închirierea unei proprietăți de lux.

 

Conform așteptărilor, datele colectate de pe Storia indică faptul că apartamentele au chirii mai accesibile comparativ cu casele. Cele mai mici chirii medii pentru apartamente de lux sunt în județul Cluj (aproape 1.500 de euro), motiv pentru care locuitorii au nevoie de un venit de patru ori mai mare decât salariul mediu pentru a-și permite chiria. 

La polul opus, printre cele mai mari chirii medii pentru apartamente sunt cele din București (peste 2.000 de euro), iar în acest caz locuitorii au nevoie de 5,1 salarii medii. O posibilă explicație pentru care Bucureștiul are chirii mai mari decât Cluj în acest caz este că în Capitală au sediul numeroase companii multinaționale cu manageri expați care locuiesc în chirie.

Cel mai mare dezechilibru între chiria medie și salariul mediu este însă în Constanța, unde venitul necesar pentru un apartament de lux este de 6,2 salarii medii. Și aici, o posibilă explicație este legată tot de chiriile percepute pentru apartamentele de lux de la malul mării.

În cazul caselor de închiriat, clujenii plătesc o chirie medie de aproape 4.800 de euro și au nevoie de echivalentul a aproape 13 salarii medii pentru a-și permite să locuiască într-o astfel de proprietate, în timp ce bucureștenii achită în medie o chirie de aproape 5.900 de euro și au nevoie de venituri de aproape 15 ori mai mari comparativ cu salariul mediu.

 

O analiză recentă realizată de Storia a scos în evidență salariul minim necesar pentru a cumpăra o locuință de lux prin intermediul unui credit ipotecar pe 30 de ani cu avans de 20% din valoarea proprietății, un grad de îndatorare de 30% și o dobândă de 6,8%, similară cu cea mai recentă dobândă medie calculată de BNR. 

Datele arată că atât în București, cât și în fiecare dintre celelalte 9 județe analizate, ai nevoie de un venit lunar mai mic să închiriezi decât să cumperi o proprietate de lux, însă una dintre explicații este că, în medie, locuințele disponibile pentru închiriere au suprafețe utile mai mici comparativ cu suprafețele utile ale locuințelor disponibile la vânzare.

De exemplu, în București ai nevoie de un venit cu aproximativ 12.000 de lei pe lună mai mic pentru a închiria în loc de a cumpăra o locuință de lux, însă locuințele de lux de închiriat sunt în medie cu 13% mai mici decât locuințele de lux disponibile la vânzare. 

O discrepanță și mai mare este la Brașov, acolo unde venitul necesar pentru închiriere este de asemenea cu 12.000 de lei mai mic, însă locuințele de închiriat sunt în medie cu 18% mai mici decât cele disponibile pentru vânzare.

Cea mai mică diferență între veniturile necesare pentru chirie și credit se înregistrează în Constanța: aproape 6.000 lei pe lună, cu mențiunea importantă că locuințele de închiriat au în medie o suprafață cu 20% mai mică comparativ cu locuințele disponibile la vânzare.

În concluzie, închirierea unei proprietăți de lux în România necesită venituri de 5 până la de 9 ori mai mari comparativ cu salariul mediu net, în funcție de județul în care se află proprietatea respectivă. Veniturile necesare sunt mai mici decât în cazul achiziționării locuinței de lux, pentru care este nevoie, în funcție de județ, de un salariu minim lunar de 6 până la de 10 ori mai mare comparativ cu salariul mediu net, cu dezavantajul că suprafața utilă a locuinței este în general mai mică decât în cazul unei locuințe de lux disponibilă pentru vânzare.

Analiza a fost realizată de Storia – platforma de imobiliare lansată de OLX, ca parte din inițiativa „Drumul inteligent spre acasă”, prin care brandul își propune să contribuie la transparentizarea informațiilor necesare tuturor cumpărătorilor, chiriașilor, proprietarilor, agenților și dezvoltatorilor, cu scopul de a-i susține să ia decizii imobiliare în cunoștință de cauză.

***

Storia e platforma de imobiliare lansată de OLX care își propune să aducă mai multă claritate pe piața imobiliară. E locul unde mii de proprietari, agenți imobiliari și dezvoltatori își prezintă ofertele. Storia își propune să îi sprijine pe cei care caută locuința potrivită, oferind instrumente și informații valoroase despre piața imobiliară, cu scopul de a-i ajuta să ia decizii informate. În 2022, Storia a lansat un instrument care analizează calitatea vieții în cartierele din România. Indexul Storia (inițial T.R.A.I.) oferă un scor de la 0 la 100 pentru fiecare cartier, pe baza a 17 criterii importante pentru români. Acestea includ atât date obiective – precum traficul, calitatea aerului sau prețul locuințelor – cât și percepții subiective, colectate printr-un studiu aflat în desfășurare, la care au răspuns peste 100.000 de persoane. Printre aspectele evaluate se numără siguranța, curățenia, liniștea sau accesul la piste de biciclete. Scopul este ca oamenii să aibă o imagine mai clară asupra cartierelor în care trăiesc sau în care se gândesc să se mute.