Indicele imobiliare.ro: retrospectivă 2009

Bucureşti - 06 ianuarie 2010 - www.imobiliare.ro, principalul portal imobiliar naţional, prezintă, pe baza Indicelui imobiliare.ro, dinamica preţurilor înregistrată în 2009 la apartamentele vechi şi noi scose la vânzare pe principalul portal imobiliar din România. După un prim semestru caracterizat printr-o scădere semnificativă constantă, evidentă la nivelul întregii ţări, a urmat o perioadă oscilantă ce reflectă situaţia incertă a sectorului rezidenţial. Pe fondul lipsei lichidităţilor, proprietarii au reînviat fenomenul schimburilor de apartamente, iar dezvoltatorii, constrânşi de criză au redus preţul apartamentelor noi, astfel încât în oraşe precum Cluj-Napoca, Timişoara sau Constanţa, acestea sunt scoase la vânzare sub preţul apartamentelor vechi.
Cuprins:

Scăderile de preţuri oprite de efectul Prima Casă pag 2

Bucureşti: Apartamentele noi, cele mai lovite de criză în 2009 pag 3
Braşov: Preţurile apartamentelor noi şi vechi s-au intersectat de mai multe ori pe parcursul anului pag 5
Cluj-Napoca: Apartamentele noi cu aproape 10% mai ieftine decât cele vechi pag 7
Constanţa: Ieftiniri la apartamentele mari pag 9
Iaşi: Apartamentele cu patru camere cunosc noi minime, garsonierele rezistă pag 11
Timişoara: Preţul pe metru pătrat al apartamentelor scade cu creşterea numărului de camere pag 13

Metodologie pag 15
Scăderile de preţuri oprite de efectul Prima Casă
În 2009, preţurile de vânzare ale apartamentelor publicate de agenţiile imobiliare şi particulari au scăzut la nivel naţional. Astfel, pentru ultima lună a anului, Indicele imobiliare.ro indică o valoare de 1.228 euro/mp, faţă de 1.245 euro/mp în iunie, respectiv 1.477 euro/mp în ianuarie, ceea ce reprezintă o scădere de aproape -17% la 12 luni. Dacă primele şase luni au fost caracterizate de o scădere semnificativă, semestrul al doilea a avut o evoluţie mai puţin spectaculoasă. Totuşi, faţă de martie 2008, punct de referinţă în ceea ce priveşte nivelul maxim al preţurilor la apartamente, preţurile actuale sunt cu peste 40% mai mici.
Deşi segmentul rezidenţial a fost blocat, în ceea ce priveşte tranzacţiile, pe tot parcursul anului, în semestrul doi, proprietarii şi agenţiile imobiliare au ţinut preţul ridicat sub efectul Programului Prima Casă. Totodată, interesul potenţialilor cumpărători pentru apartamente a fost mare pe tot parcursul anului, în toate oraşele mari din ţară, fapt dovedit de creşterea constantă a numărului de afişări în detaliu a ofertelor pe www.imobiliare.ro. « Per ansamblu, evoluţia confirmă previziunile de scădere de la începutul anului, însă lasă loc pentru interpretări asupra a ceea ce va urma în 2010. Totuşi, scenariul cel mai probabil este că preţurile la apartamente vor fi mai mici în 2010 decât în 2009 », susţine Adrian Erimescu, directorul general imobiliare.ro.

Bucureşti: Apartamentele noi, cele mai lovite de criză în 2009 pag 3
Chiar dacă a respectat, în linii mari, tendinţele înregistrate la nivel naţional, în Bucureşti, evoluţia preţurilor apartamentelor a fost mai accentuată. Astfel, în luna decembrie, Indicele imobiliare.ro pentru apartamentele scoase la vânzare în Capitală indică un preţ mediu de 1.315 euro/mp, faţă de 1.694 euro/mp în ianuarie, respectiv 1.324 euro/mp în iunie. Se înregistrează astfel o scădere de -22.4% la 12 luni, mult mai accentuată în prima parte a anului. Comparând însă valoarea indicelui pentru luna decembrie cu valoarea medie înregistrată în martie 2008, scăderea este de aproape -42%. Există însă diferenţe semnificative de la o categorie imobiliară la alta, apartamentele noi evoluând diferit faţă de cele vechi, în special în a doua jumătate a anului.

Preţul apartamentelor din ansamblurile rezidenţiale noi din Bucureşti a ajuns la finalul anului la valoarea de 1.461 euro/mp şi a înregistrat, per ansamblu, o scădere masivă de -29% în intervalul ianuarie – decembrie 2009, respectiv de -21,8% pentru primele şase luni ale anului. Cele mai afectate au fost apartamentele cu două şi trei camere a căror rată anuală de scădere este peste medie (-29,6%, respectiv -29,3%). Cel mai puţin au avut de suferit apartamentele mari, cu patru şi mai multe camere, mai puţin numeroase, dar care ţintesc un anumit segment de top al clienţilor de imobiliare. La polul opus se află apartamentele noi cu o cameră, al căror preţ mediu pe metru pătrat de suprafaţă utilă se situează sub cel al garsonierelor din blocurile vechi.

Preţul apartamentelor vechi din Capitală a înregistrat, în 2009, o scădere considerabilă de -21.8% la 12 luni, care se menţine, totuşi, sub nivelul înregistrat de apartamentele noi. În semestrul doi, evoluţia apartamentelor vechi a infirmat previziunile emise de majoritatea specialiştilor la începutul anului, înregistrându creşteri surprinzătoare la unele categorii imobiliare: aproape 5% în cazul apartamentelor cu una şi două camere. Această creştere a fost influenţată de semnalele încurajatoare din piaţă sub influenţă pozitivă a Programului Prima Casă, care, în 2009, a avantajat în special apartamentele vechi. Au fost afectate, totuşi, apartamentele vechi mari, cu patru şi mai multe camere, al căror preţ mediu tinde să coboare spre pragul psihologic de 1.000 euro/mp.

Braşov: Preţurile apartamentelor noi şi vechi s-au intersectat de mai multe ori pe parcursul anului
În Braşov, o piaţă în care agenţiile imobiliare au reuşit, în 2009, să tranzacţioneze mai mult decât în alte oraşe mari din ţară, preţurile apartamentelor au înregistrat variaţii semnificative pe parcursul anului, preţul mediu scăzând cu -21.9%, de la 1.216 euro/mp, valoare înregistrată în luna ianuarie, până la 950 euro/mp, valoare înregistrată la sfârşitul anului. Faţă de luna mai 2008, perioadă de vârf pentru piaţa imobiliară braşoveană, scăderea este de -35.6%. Dezvoltatorii braşoveni au fost mai reactivi decât proprietarii la efectele crizei, apartamentele noi înregistrând pe parcursul anului o scădere de -26,6%, în timp ce preţul mediu pe metru pătrat în cazul apartamentelor vechi a scăzut cu -21.2%. De remarcat faptul că în Braşov, preţurile celor două categorii imobiliare s-au intersectat în lunile mai şi iunie, iar valorile lor au rămas apropiate până la finalul anului (948 euro/mp pentru apartamentele vechi, respectiv 977 euro/mp pentru apartamentele noi). În condiţii foarte apropiate de preţ, braşovenii interesaţi să-şi cumpere o locuinţă au de ales între avantajele legate de confort şi rezistenţă pe care le implică o construcţie nouă, respectiv o poziţie mai bună şi accesul mai facil care avantajează de multe ori apartamentele vechi.

Apartamentele vechi au evoluat diferit în funcţie, de numărul camerelor, fapt ce reflectă dinamica cererii din piaţă. Cea mai mare scădere a fost înregistrată de apartamentele cu o cameră, -26%, în timp ce apartamentele vechi cu patru camere au scăzut cu -15.5%. Acestea din urmă au înregistrat chiar o uşoară creştere în semestrul doi de aproape 2 procente.

Cluj-Napoca: Apartamentele noi cu aproape 10% mai ieftine decât cele vechi
Cluj-Napoca, unul dintre cele mai dinamice oraşe din ţară, din punct de vedere al pieţei imobiliare, prezintă, la rândul său, o evoluţie interesantă a preţurilor la apartamente, pe parcursul anului 2009, diferită faţă de celelalte oraşe: după o scădere considerabilă de aproape 8% în primul trimestru, pentru luna aprilie Indicele imobiliare.ro indicând o valoare de 986 euro/mp, evoluţia preţului mediu cerut al apartamentelor a cunoscut atât perioade de scădere cât mai ales de creştere, astfel încât, la sfârşitul anului, preţul mediu la apartamente era de 1.046 euro/mp, valoare apropiată de cea înregistrată la începutul anului (1.065 euro/mp). Totuşi, raportată la perioada de vârf a preţurilor la apartamentele din Cluj-Napoca (mai 2008), valoarea actuală este cu -31.4% mai scăzută. Numeroasele proiecte imobiliare din Cluj-Napoca şi oferta mare de apartamente noi au determinat ca preţul mediu cerut pentru apartamentele noi sa fie, pe tot parcursul anului, sub cel al apartamentelor vechi, iar la finalul lui 2009, diferenţa fiind de aproape 10% (982 euro/mp faţă de 1.076 euro/mp).

În cazul apartamentelor din blocurile construite înainte de 1990, preţul mediu a ajuns la 1.076 euro/mp, cu -10.4% sub valoarea înregistrată la începutul anului. Cel mai mult s-au ieftinit apartamentele cu o cameră (-18%), în timp ce apartamentele cu două şi trei camere au înregistrat variaţii mai puţin spectaculoase (-7.8%, respectiv -7%).

Constanţa: Ieftiniri la apartamentele mari
Apartamentele din Constanţa, mult timp considerat oraşul cu cele mai sigure investiţii imobiliare, datorită poziţiei sale geografice, au cunoscut o evoluţie descendentă pe tot parcursul anului 2009. Astfel, Indicele imobiliare.ro pentru luna decembrie, indică un preţ mediu de 1.054 euro pe metrul pătrat de suprafaţă utilă, cu -23.9% sub cel înregistrat la începutul anului şi -33.7% faţă de iunie 2008, lună de vârf pentru preţurile la apartamentele din Constanţa. Deşi procentul cu care a scăzut preţul apartamentelor noi, -19.3%, este mai mic decât cel înregistrat de apartamentele vechi, -24,1%, în ultimul trimestru al anului, apartamentele noi au fost mai ieftine decât cele vechi (1.012 euro/mp, faţă de 1.060 euro/mp, valori valabile la sfârşitul anului).

Apartamentele din blocurile vechi din Constanţa au avut o evoluţie interesantă pe parcursul anului, astfel încât valorile înregistrate la finalul anului pentru fiecare tip de apartament în parte sunt foarte apropiate, situându-se între 1.023 euro/mp (apartamentele cu patru şi mai multe camere) şi 1.081 euro/mp (apartamentele cu trei camere). Totuşi, au fost înregistrate variaţii diferite pentru fiecare din cele patru categorii. Cel mai mult s-au ieftinit apartamentele cu o cameră (-28.2%), iar cel mai puţin, cele cu trei camere, care au devenit, totodată cele mai scumpe (-20.7%). În Constanţa, apartamentele cu patru şi mai multe camere prezintă cel mai mic preţ mediu pe metrul pătrat, 1.023 euro.

Iaşi: Apartamentele cu patru camere cunosc noi minime, garsonierele rezistă
În Iaşi, piaţa imobiliară a fost greu încercată de criză pe tot parcursul anului, capitala Moldovei devenind astfel cel mai ieftin dintre marile oraşe din ţară, cu un preţ mediu pe metru pătrat de suprafaţă utilă de 927 euro, cu -17,7% mai puţin decât valoarea înregistrată la începutul anului, respectiv -31.8% faţă de luna iunie 2008, când a fost atinsă valoarea maximă, conform Indicelui imobiliare.ro. Dacă în primele două luni, apartamentele vechi erau mai scumpe decât cele noi, situaţia s-a modificat începând cu luna martie, iar diferenţa dintre preţul mediu al apartamentelor noi şi cel al apartamentelor vechi s-a accentuat în a doua parte a anului: 999 euro/mp (în cazul apartamentelor noi) faţă de 893 euro/mp (pentru apartamentele vechi). De altfel, în cazul apartamentelor noi, perioadele de creştere şi cele de scădere au alternat pe tot parcursul anului, în timp ce apartamentele vechi au fost constant pe o pantă descendentă.

Iaşiul este singurul mare oraş din ţară unde preţul mediu al apartamentelor vechi a coborât la finalul anului sub 900 euro (893 euro/mp). Apartamentele cu o cameră sunt singurele care se menţin şi rămân mai scumpe decât celelalte tipuri de apartamente, Indicele imobiliare.ro indicând în luna decembrie o valoare de 966 euro/mp pentru această categorie imobiliară. Diferenţa faţă de celelalte mari oraşe ale ţării este evidentă mai ales în cazul apartamentelor mari. Astfel, în Iaşi, un apartament cu trei camere era scos la vânzare la finalul anului pentru un preţ mediu pe metru pătrat de 887 euro, iar unul cu patru camere pentru 831 euro.

Timişoara: Preţul pe metru pătrat al apartamentelor scade cu creşterea numărului de camere
Anul 2009 a adus ieftiniri şi pe piaţa imobiliară din Timişoara. Preţul mediu pe metru pătrat de suprafaţă utilă a scăzut cu -17.4%, de la 1.157 euro/mp în ianuarie, până la 956 euro/mp, în decembrie. Faţă de luna iunie 2008, moment de vârf pentru preţul apartamentelor din Timişoara, diferenţa este semnificativă: -28.1%. La începutul anului, preţul mediu pe metru pătrat la apartamentele noi a fost mai mic decât la apartamentele vechi (1.082 euro/mp, faţă de 1.170 euro/mp), valorile s-au intersectat de mai multe ori pe parcursul anului, fiind foarte apropiate în aprilie, mai şi august, pentru ca în decembrie, Indicele imobiliare.ro să indice valori aproape identice (955 euro/mp pentru apartamentele noi, respectiv 956 euro/mp în cazul apartamentelor vechi). Totuşi, per ansamblul anului, ritmul de scădere al apartamentelor noi a fost considerabil mai mic decât cel al apartamentelor vechi (-11.7%, faţă de – 19.3%).

În Timişoara, preţul pe metru pătrat de suprafaţă utilă la apartamentele vechi scade odată cu creşterea numărului de camere. Astfel, pe tot parcursul anului, apartamentele cu o cameră au cel mai mare preţ pe metru pătrat, 1.312 euro în ianuarie, respectiv 1.016 euro în decembrie, iar cele cu patru camere înregistrează cel mai mic preţ pe metru pătrat, 1.018 euro în ianuarie şi 861 euro în decembrie. Pe de altă parte, apartamentele cu o cameră au înregistrat cea mai mare scădere, atât în primele şase luni ale anului, -17.6%, cât şi per ansamblu, -22.6%. La polul opus se situează apartamentele cu trei camere: -9.5% în primul semestru, respectiv -13.6% per ansamblul anului.

Metodologie
Indicele imobiliare.ro reprezintă preţul exprimat în euro pe metru pătrat de suprafaţă utilă al apartamentelor de vânzare situate în blocuri de apartamente, cu destinaţie rezidenţială, pe baza anunţurilor publicate pe www.imobiliare.ro de către agenţiile imobiliare şi proprietari. Indicele este calculat zilnic în baza ofertelor introduse în ultimele 7 zile faţă de ziua de raportare, la nivel naţional şi ia în calcul, în medie, 22.000 de oferte publicate lunar în 41 de judeţe.
Indicele imobiliare.ro la nivel de oraşe reprezintă preţul exprimat în euro pe metru pătrat de suprafaţă utilă al apartamentelor de vânzare situate în blocuri de apartamente cu destinaţie rezidenţială în fiecare oraş analizat, pe baza anunţurilor publicate pe www.imobiliare.ro de către agenţii imobiliare şi proprietari. Este calculat zilnic în baza ofertelor introduse în ultimele 30 zile faţă de ziua de raportare. La nivel de oraşe, Indicele imobiliare.ro este disponibil pentru: Bucureşti, Braşov, Cluj-Napoca, Constanţa, Iaşi şi Timişoara.
Pentru a oferi o estimare cât mai precisă, Indicele imobiliare.ro are la bază un algoritm de calcul care permite eliminarea ofertelor nereprezentative din piaţă prin: identificarea şi eliminarea ofertelor duplicat şi a celor cu preţuri sau suprafeţe greşite, respectiv stabilirea ponderilor apartamentelor noi/vechi, respectiv a celor cu una, două, trei, patru sau mai multe camere.

Despre imobiliare.ro:
Lansat în ianuarie 2000, www.imobiliare.ro este primul şi cel mai accesat portal imobiliar din România. Portalul a depăşit de curând pragul de 14 000 de vizitatori unici pe zi şi cuprinde cea mai mare bază de oferte din toate categoriile imobiliare la nivel naţional.

Daniel Crainic
daniel.crainic@imobiliare.ro
0748882811
http://www.imobiliare.ro